アパート経営が相続税対策になる理由とは。土地の評価額を50%減額できる制度も解説

相続税対策

アパートなどの賃貸用不動産をたくさん所有している方が亡くなると、相続税が心配になる方も多いでしょう。

しかし、実は現金のまま相続するよりも、アパートなどの賃貸用不動産として相続させたほうが、相続税を大きく抑えることができます。 

国が準備している制度の中には、アパート経営することで土地評価額を50%も抑えられるものもあります。

この記事では、相続税対策の面から、不動産の有効活用について初心者にもわかりやすく解説します。 

近所のじいさんが相続税対策として空き地でアパート経営を始めたんじゃが、本当にアパート経営は相続税対策になるのかい 

確かにアパート経営はしっかり行えば、相続税を抑える効果があるよ。 

賃貸用不動産が節税になる理由 

不動産投資をすることで相続税の節税できる理由は、「現金」や「すでに所有している不動産」を「賃貸用不動産」に換えることで、トータルでの相続税評価額が下げることができるからです。 

どういうことじゃ。詳しく教えとくれ。 

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たとえば、亡くなった方が多額の預金を所有したまま相続が発生した場合、預金残高がそのまま相続税の計算に使用されてしまいます

 また不動産を所有していても、土地が更地であれば路線価がそのまま相続税評価額になり、 建物が自用であれば固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になってしまいます。 

つまり、現金よりはましだけど、あまり相続税を抑える効果は期待できない状態だね 

しかし、「預金」や「すでに所有している不動産」を賃貸用の不動産に換えた場合は、土地は貸家貸付地として通常の土地よりも評価額が低くなり、また建物も貸家として評価額を低く抑えることができます。 

この低くなった評価額が相続税の算出に用いられるため、不動産投資することが相続税の節税になるのです。 

具体的な評価額の減額制度 

では具体的に、不動産投資をしたらどのように評価額が減るのか詳しく解説します。 

土地の評価額を下げる 

アパートの底地のように、他人に貸し付けている自分の土地のことを貸家建付地と呼びます。

貸家建付地とすることで、相続税の計算の際に対象となる土地の評価額を下げられるので、相続税の節税効果があります。 

貸家建付地(貸家が建てられている土地)の評価 

貸家建付地の評価額は、以下の計算式で求めることができます。 

「更地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)」 

借地権割合とは、土地を人に貸している場合の土地の価値を計るための借地権の割合のことです。 

借地権割合は地域によっても異なりますが、約60%~70%であることが多いです。 

また借家権割合とは、建物の価値に占める借家権の割合のことです。 この借家権割合は全国一律で30%と決められています。 

貸家(アパート等)の評価 

アパートなど貸家の評価額は、以下の計算式で求めることができます。 

「建物の固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)」 

借家権割合は同じく30%ですが、賃貸割合とはアパートのうち入居者に賃貸している床面積の割合のことです。 

相続税が課税されるタイミングで、実際に賃貸に供されている貸家の割合で計算されるので、満室の場合は100%となります。 

満室になっていると相続税が多く軽減され、空室が多いと不利になってしまいます。 

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どうしてアパートにするだけで、こんなに評価が下がるんじゃ。 

貸家建付地は他人が住んでいるため、むやみに用途を変更することができないため、利用に制約がある状態になるからです。 

例えばアパートを取り壊す際に住んでいる人が立ち退きに反対してしまい、しばらく自由に使えなくなるリスクなどもあるため、自分のために使う土地よりも評価を低くみることができます。 

小規模宅地等の特例の活用

小規模宅地等の特例で「貸付事業用宅地等」にあたる場合には、事業用の土地として200㎡を上限に50%の減額が可能となる場合があります

例えば、200㎡で宅地評価額が6,000万円の賃貸アパートの敷地を相続したら、3,000万円も財産が圧縮できるので、その分だけ相続税の支払いを抑えることができます。 

賃貸アパートで小規模宅地等の特例を使うには、従来は以下の要件を満たせば、貸付事業用宅地等に該当して小規模宅地等の特例を適用できました。 

・相続税の申告期限まで貸付事業を継続して行うこと 
・その宅地を相続税の申告期限まで売らずに、保有し続けること 

しかし、平成30年度税制改正によって、上記に加え、以下の要件も満たすことが必要になりました。 

・相続開始前3年以内に貸付事業の用に供されたものでないこと 

つまり、体調が悪くなってから慌ててアパートを購入したり賃貸物件を購入しても、小規模宅地等の特例を適用することはできなくなったんだ 

元気なうちに、早めに相続税対策をすることが重要になったんじゃな。 

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