お金持ちはアパート経営をしとるのう。わしもやりたいのう。
アパート経営はとても難しいし、リスクも大きいよ。
相続税対策のアパート経営は失敗もありえる
土地資産家はアパートを建てるのが当たり前のようになっていますが、アパート経営は非常に奥が深いです。
まずはメリットから紹介します。
メリット
相続税を減らせる
なぜ相続税を減らせるんじゃ
財産の評価額を下げるカラクリについては、この記事で詳しく説明しているよ！
・建物は時価よりも低い評価になる
・税制面での優遇がある
収入を得られる
アパートを建てることで、安定的な不労所得を得ることができます。年金プラスアルファになるので、生活費に余裕が生まれます。
デメリット
空室だとお金が入らない
空室になると家賃は入ってきません。
入居者が入れ替わるタイミングだけなら問題ないですが、長期的に空いてしまうと、その分家賃収入は減ってしまいます。
築年数がたつと入りづらくなる
新築アパートであれば、放っておいても入居者は増えます。
ただし、築10年程をさかいに入居者を探すのが段々と難しくなります。
家賃も年々下がる
アパートが古くなれば、家賃を下げないと入居者はなかなか入ってくれません。
家賃は下がることはあっても、上がることはほぼありません。
維持費や修繕費がかかる
建物ですので、定期的なメンテナンスが必要になります。
維持費や修繕費が必要ですし、管理を委託するならその費用もかかります。火災保険料も必要な出費となります。
銀行に支払う金利や差押えリスク
銀行から融資を受ける場合は、利息もかかります。いまは低金利時代ですが、長期的に見たらかかる利息額はバカになりません。
仮に1億円を1.5％で30年間借りた場合だと、利息だけで2,400万円支払うことになります。
もし支払えなくなれば、銀行はアパートを売却して貸付金の回収をします。それで完済できればまだいいですが、借入金が残る場合もあります。
そのようなケースではアパートを失った状態で、引き続き返済を続けなければいけません。
アパートを失ったのに、返すのは無理ゲーじゃわい。
サブリース(家賃保証)なら問題ないか
サブリースとは、一括借り上げによって家賃収入を保証する制度のことです。
サブリース会社がアパートをまるごと借り上げて、一戸単位で転貸するシステムです。
サブリースの問題点
家賃保証をして、なおかつ管理もしてくれるサブリースですが、問題点もあります。
家賃保証の多くは最初10年だけ完全補償。そのあとは下げられる
借り上げ期間は30年など長期に渡りますが、保証される家賃の固定期間は当初から10年ほどで見直されることがほとんどです。
その後は1、2年ごとに状況を見て改定する（下げる）という契約内容になっています。
なにっ、ずっと保証されているわけではないのか
これを理解せずに契約するケースが多発していて、訴訟に発展するケースがとても多いんだ。
不動産業界の闇が垣間見えるのう、、
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