共有名義の不動産は離婚したらどうなる？注意点や税金を解説　

離婚の際に、自宅が夫婦の共有名義になっていると、トラブルとなる可能性があります。

その際の注意点を解説します。

共有名義は放置せず解消しておこう

離婚時に自宅をはじめとした「共有名義不動産」があるなら、必ず共有状態を解消しましょう。

共有名義のままにするデメリット

離婚後も互いの関係が続いてしまう

離婚後、夫婦で物件を共有していると、離婚後もお互いの関係を続ける必要があります。

共有物件だと、一人ひとりの共有者ができることが限られています。

他の共有者の同意がないと売却はもちろん、リフォームすら制限されます。

離婚した後も、何かあるたびにいちいち相手に連絡をとって協議するのは大きなストレスになります。

放置される可能性がある

共有物件を活用するにはお互いの合意が必要ですが、実際には元夫婦が協力して物件を活用するのは困難です。

そのうち管理するのも大変になり、結局は不動産が放置されてしまう可能性もあります。

維持費がかかる

不動産は、所有しているだけで毎年固定資産税がかかります。

また共有している以上は、固定資産税は分担するのが原則です。

しかし相手が支払いに応じないと負担が1人に集中してしまい、トラブルにつながります。

共有名義を解消する方法

共有状態を解消する方法は、以下の2種類です。

夫婦の一方が離婚後も家に住みたいなら持分の買取を、どちらも住まないのであれば売却をするのが良いでしょう。

不動産の評価を出す

持分を買い取ってもらう場合も不動産全体を売却する場合も、不動産の価値の把握がする必要があります。

相手の持分を買い取ったり自分の持分を売却したりするとき、その支払い金額は不動産の評価額が基準となるからです。

不動産の価値は、不動産会社へ査定依頼をすれば出してもらえます。

近くの不動産会社やネットの査定サービスを利用すると良いでしょう。

住み続ける場合に注意すべきこと

離婚後も夫婦のどちらかが家に住み続ける場合、以下の点に注意が必要です。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合、離婚後もローンの名義人が住宅ローンを払っていかなければなりません。

またローンを完済するまでは、他者への名義変更ができません。

配偶者への財産分与

住宅ローンが残っている家も財産分与の対象になる可能性があります。

「家の評価額－ローンの残額」がプラスであれば、その金額が財産分与対象です。

たとえば、2000万円の価値のある家を購入して、残りのローンが1000万円なら、家には1000万円の価値があります。

家を取得する側は、相手に半額である500万円を払わなければなりません。

共有名義を解消する際にかかる税金

離婚をする時、家の共有名義を解消すると税金がかかる可能性があります。

持分を取得する側にかかる税金

共有持分を受け継ぐと、法務局で名義変更の登記をしなければなりません。

そのとき登録免許税という税金がかかります。

その他の税金は基本的に発生しません。

ただし不動産を取得した後は、毎年固定資産税を払っていかなければいけません。

売却する際に必要なこと

次に共有不動産を売却する際に注意すべきことを確認しましょう。

共有名義のまま売却するケース

不動産は夫婦共有のままでも売却できます。ただしその場合、2人が協力して手続きを進めなければなりません。

不動産仲介業者への依頼、買主との売買契約など、すべて夫婦連名となります。

離婚後にこれだけの作業を共にやるのは、精神的な負担は大きいでしょう。

売却して利益が出た場合の分け方

不動産を売却すると、売却金が入ってきます。

売却金は財産分与の対象になるので「2分の1ずつ」に分けるのが原則です。

売却金から不動産仲介手数料や測量費などの経費を差し引き、残ったお金を2分の1に分けましょう。

税金

不動産を売却すると「譲渡所得税」がかかる可能性があります。

譲渡所得税とは、不動産を譲渡（売却）して得られた利益にかかる税金です。

ただし、譲渡所得税には居住用不動産の場合、3000万円まで控除される特例があります。

物件が居住用の自宅なら、発生しないケースが多いでしょう。